집합건물법은 “1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”(동법 §1)고 규정하고 있고, 독일 주거소유권법은 “그 자체로서 분리되어 있는 경우”(in sich abgeschlossen)라 하고(동법 §3②), 일본 구분소유권법은 “한 채의 건물에 구조상 구분된 수개의 부분으로 독립하여 주거, 점포, 사무소 또는 창고 기타 건물로서의 용도에 공할 수 있는 것”(동법 §1)이라고 정하고 있다.
집합건물의 형태에는 종할, 횡할, 종횡할의 세가지로 구분하고 있다. 종할 건물은 단층건물을 수직으로 분할한 경우이고, 횡할건물은 고층건물을 수평으로 분할하여 각 부분을 구분건물로 하는 것이며, 종횡할은 종할과 횡할이 결합된 것으로 대규모 아파트 등 대부분의 고층건물이 이에 속한다.
결국 구분건물은 1동의 건물 중 구조상 구분 독립되어 이를 따로 공시할 수 있고 이용상으로도 독립된 건물로서 사용될 수 있는 건물부분을 말하게 되므로 실질적으로 전유부분에 대한 단독소유권과 공용부분에 대한 공유지분권이 결합된 개념으로 파악할 수 있을 것이다. 그러나 전유부분과 공용부분은 그 법적 취급을 달리하고 있기 때문에 선행되어야 할 것은 그 구별을 명확히 해야 한다.
구분소유권이 성립하기 위해서는 건물의 어떤 부분이 구조상으로 독립되어 있고 이용상으로 독립되어 있음을 요한다. 국내학설 및 판례도 이러한 입장을 취하고 있다. 그러나 독립된 한 개의 물건이라는 관념은 물적 관련이 아니라 사회거래 관념이고, 구조상의 독립성과 이용상의 독립성은 개별 독립의 요건이 아니라 구조상 구분이 되어 있는 것은 독립하여 이용될 수 있으며 독립되어 이용될 수 있는 것은 구조상 독립되지 않으면 안된다는 상호적 요건이다.
건물의 구분소유에 있어서는 그 건물이 1동의 건물이어야 하며 수동의 건물이어서는 안되며, 최근 주상복합건물, 지상과 공중으로 서로 접속된 건물 도는 심지어 지하로도 여러 형태로 연결이 이루어진 건물의 형태가 출현하고 있으므로 건물의 1동성 판별이 쉽지 않은 사례가 발생되고 있는데, 그 구체적인 판정기준으로 ① 건축 구조상의 일체성, ② 건축 외관상의 일체성, ③ 건축 기능상의 일체성을 들 수 있을 것인바, 어느 하나의 기준에 의할 것은 아니고 모든 기준을 종합하여 판정하여야 할 것이다.
집합건물법은 구분소유의 대상이 되는 전유부분은 “1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고 있는데(동법 §1), 이때의 독립한 건물로서 사용될 수 있는 부분이 전유부분이다. 전유부분이 될 수 있는 요건은 구조상의 독립성을 가져야 하지만 또한 이용상의 독립성이 있어야 한다. 집합건물에 있어서는 이 전유부분과 “수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분”(동법 §3①) 즉, 공용부분이 존재하게 되는데 전유부분은 공용부분과 일체로 이용되어짐으로써 비로소 하나의 건물과 동일한 효용과 거래가치를 가진다.
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구조상 독립성의 여부를 판단하는데는 몇 가지 기준을 제시해 볼 수 있다.
(1) 구분의 명확성이 있어야 한다.
즉, 구분소유권의 목적으로 되는 부분과 기타의 부분이 명확히 구분되어야 한다. 건물의 구분소유를 인정함에는 그 건물부분이 소유권의 내용으로서 물적 지배에 적합해야 한다. 즉, 1개의 건물로서 자유로이 사용.수익.처분할 수 있고, 그 사용.수익.처분을 방해하는 자를 배제할 수 있도록 그 범위가 명백히 구분.특정되지 않으면 안된다. 따라서 구조상 구분되지 않는 건물부분은 물적 지배에 적합하지 않으므로 구분소유권의 객체가 될 수 없다.
(2) 차단성이 있어야 한다.
구분소유권의 목적이 타건물의 부분과 경계.벽.바닥.문 등에 의하여 차단되어질 것이 필요하다. 이와 같은 차단성의 원칙은 독일에서는 전유부분의 판단기준이 되었으며, 이것은 동일 공간에 타인의 특별소유권기 있는 경우와 같이 타인과 면접하는 경우에만 필요하고 동일인의 소유물인 경우에는 필요하지 않다. 차단성은 구조상의 독립성의 필수요건이다. 구조상의 독립성을 요구하는 것은 공시의 원칙에 적합해야 하므로 타건물의 부분과 완전히 차단되여야 하기 때문이다. 완전차단여부는 구체적 사정에 따라 판단되어야 하겠지만 차단의 방법이나 형태에는 제한이 없고 종적인 구분이나 횡적인 구분의 경우를 불문한다.
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집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이나 일부의 구분소유자만의 공유임이 명백할 때에는 그들 구분소유자만의 공유에 속하고 그 지분은 그가 소유하는 전유부분의 면적의 비율에 따른다(집합건물법 §10①). 이러한 집합건물의 공용부분에 대한 공유는 민법상의 공유와는 차이가 있다.
첫째, 민법상의 공유는 지분처분의 자유(민법 §263)가 원칙이나 집합건물의 공용부분은 전유부분과 불가분의 관계가 있기 때문에 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 집합건물법은 “공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분에 대한 지분과 분리하여 처분할 수 없다”(동법 §13①②)고 규정하고 있다.
둘째, 구분소유자가 공용부분을 사용하는 경우에는 공유지분에 상응한 것이 아니고 공용부분의 용법에 따라 사용할 수 있다(집합건물법 §11). 이러한 공용부분의 공유에 대하여 학설은 일반의 공유관계와는 달리 아파트 공동생활의 원활한 유지라는 공동의 목적 아래 긴밀한 구속관계가 존재하는 합수적 공동관계가 성립한다고 한다. 그러나 집합건물은 규모.형태.구조 및 용도 등에서 다양한데 이러한 경우를 모두 조합관계를 전제로 하여 합수적 공동관계로 보기에는 무리가 있으므로 개별적 구체적으로 판단하여야 할 것이다.
공용부분에는 성질.구조상의 공용부분과 규약상의 공용부분이 있다. 집합건물법은 “공용부분이라 함은 전유부분외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다”라고 하여 성질.구조상의 공용부분을 규정하고 있다(동법 §2)). 집합건물은 전유부분과 공용부분으로 구성되어 있기 때문에 전유부분외의 건물부분 등은 전부 공용부분에 해당되는데, 이것을 실질.구조상의 공용부분이라고 한다. 한편 전유부분이라고 하더라도 공동의 휴게실, 도서실.집회실 등으로 이용하기 위하여 구분소유자간의 합의에 의하여 전유부분을 공용부분으로 사용하는 경우가 있는데 이것을 규약상의 공용부분이라고 한다.
건물의 대지란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지(집합건물법 §2) 및 규약에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다(동법 §4).
집합건물법은 전유부분과 대지사용권의 일체성이라는 새로운 원칙을 도입하여, 건물의 대지에 관한 일정한 권리는 전유부분과 일체화함으로써 이를 전유부분과 분리하지 못하도록 하였다. 그 결과 건물의 대지에 관한 정의를 명확히 하지 아니하면 거래의 안정을 해할 수 있고, 또한 전유부분과 일체화하고 있는 대지의 권리가 있는가의 여부를 등기절차상 명확히 하기 위하여는 등기관리 건물의 대지의 범위를 용이하게 판달할 수 있어야 할 필요가 있다. 따라서 집합건물법에서 건물의 대지에 관한 규정을 두어 그 범위를 명확이 하고 있다(동법 §2, §4).
법정대지는 구분소유건물의 “전유부분이 속하는 일동의 건물이 소재하는 토지”가 이에 해당한다(동법 §2). 이 경우의 토지란 필단위로 파악되는 것이기 때문에 건물의 대지로 되어 있는 1필의 토지의 전체가 건물의 대지로 되는 것이다. 또 건물의 대지가 수필의 토지로 구성되어 있는 경우에는 수필의 토지 전부가 건물의 대지로 되는 것으로 보아야 할 것이다. 다만, 건물이 소재하는 1필의 토지 중에 건물의 소유자가 사용하기 위한 필요한 부분만을 대지로 하고자 하는 경우에는 분필등기에 의하여 건물의 대지로 정하면 될 것이다.
규약대지는 건물의 대지로 되어 있지 않는 다른 필지라도 규약으로써 법정대지와 동일하게 취급되는 토지이다. 즉 법정대지에 속하지 않으면서도, 통로.주차장.정원.부속시설 등의 대지로서 구분소유건물 및 그 법정대지와 일체적으로 관리 또는 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다(동법 §4①). 규약대지는 구분소유건물의 전부 또는 그 부속건물을 소유하는 자가 공정증서에 의하여 단독으로 설정할 수 있다(동법 §4②). 예컨대 구분건물을 건축한 분양업자는 분양개시전에 공정증서로써 단독으로 규약에 상응하는 것을 정하여 건물대지의 범위를 구분소유관계 성립전에 확정함으로써 거래를 원활하게 하고 건물의 등기신청절차에 있어서 구분소유자가 규약을 설정하는 번거로움을 덜기 위한 것이라 할 수 있다.
대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해서 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하며(동법 §2) 대지권과는 구별된다. 즉 대지권은 대지사용권 가운데 등기된 권리로서 전유부분과 일체화된 것을 표현하는 부동산등기법상의 용어이다(동법 §42④). 따라서 대지권은 언제나 대지사용권을 포함하지만 대지사용권은 반드시 대기권인 것은 아니다. 대지사용권의 대상인 토지는 법정대지 뿐만 아니라 규약대지도 포함한다. 대지에 대한 사용권은 크게 구분소유자가 대지에 대해 소유권을 취득함으로써 갖는 경우와 소유권이 없이 임차권.지상권 또는 전세권을 취득함으로써 갖는 경우의 두 가지로 나누어 볼 수 있다.
구분소유자가 대지에 대한 소유권자로서 대지를 이용하는 경우에 있어서 그 대지에 대한 소유권의 형태는 구분소유자 각자가 대지에 대한 지분권을 갖는 공유의 방식을 취하는 것이 보통이다. 이 경우에도 민법의 공유에 관한 규정(민법 §262-§270)이 그대로 적용될 수 있는지가 문제이다. 즉 ① 공유자의 지분을 균등한 것으로 추정되고(동법 §262②) ② 지분처분의 자유가 인정되며(§263) ③ 공유물분할청구가 인정 되는데(동법 §268①) 이러한 규정들이 계층적 구분소유에 있어서의 대지의 공유에 관하여도 그대로 적용될 것인가가 문제이다.
건물의 구분소유자와 대지의 소유자가 다른 경우에는 당사자 간에 대지사용권(지상권, 전세권, 임차권 등)이 설정되지 않으면 안된다. 대지사용권으로서는 지상권이 가정 적당하지만, 실제에 있어서 지상권의 이용은 오히려 예외에 속하고 전세권의 경우에도 마찬가지이다. 따라서 대지사용권은 임차권을 설정하는 경우가 보통이다. 이러한 임차권은 구분소유자 전원이 대지소유자인 임대인으로부터 집합건물의 대지 전체에 대하여 공동으로 임차권을 설정받는 준공유의 형태를 취하는 것이 보통이다. 따라서 각 구분소유자는 대지의 임차권에 대하여 지분권을 갖게 될 것인데, 이 경우의 그 성질은 전술한 대지의 공유에 있어서와 같이 취급하면 될 것이다. 다만 대지임차권의 준공유에 있어서는 건물의 구분소유자가 그 구분소유권 및 대지임차권의 준공유지분을 함께 양도하는 경우에 대지소유자인 임대인의 동의를 받아야 하는지가 문제이나 임대인의 동의를 요하지 않는 것으로 보아야 할 것이다. |
