[스크랩] 2017년부터 크게 바뀌는 주택임대 사업소득

 

주택임대는 부가가치세가 과세되지 않는 면세이며, 일정 조건이 충족되는 경우 주택임대소득에 대해서는 비과세 혜택이 있다. 주택공급의 확대와 안정을 위하여 주택임대사업소득자에 대해서 혜택을 준 것인데 최근에는 주택에 대하여 월세나 전세를 놓은 경우에도 소득세를 부과하기 위한 움직임이 보이고 있기 때문에 그에 대하여 알아 보도록 하자.

 

부동산 임대소득은 사업소득과 비슷한 성격으로 매월 혹은 매년 받는 임대료에서 필요경비를 제외하고 소득금액을 계산하여 신고하는 방식이다. 따라서 부동산 임대소득자는 사업자등록증을 신청해서 임차인에게 세금계산서를 발행해주고 부가세 신고 등 그에 맞는 세무협력의무를 지닌다. 그러나 주택 임대소득은 이와 조금 차이가 있다.

 

1주택자일 경우
원칙적으로 비과세이여서 소득을 신고할 필요가 없다.
단, 소유하고 있는 고가주택(기준시가 9억원 초과)이고 월세소득이 년 2천만원 이상일 경우 월세를 종합과세하고 2천만원 미만일 경우는 분리과세 한다.

 

2주택자일 경우
현재까지는 월세 소득이 2천만원 이하이면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
그러나 2017년 1월 1일부터 발생하는 월세 소득에 대하여는 2천만원 이하이면 분리과세(14%)를 하고 2천만원을 초과할 경우에는 종합과세가 되는 것이다.

 

3주택자일 경우
3주택인 경우에도 2주택인 경우와 마찬가지로 현재는 월세 소득이 2천만원 이하이면 비과세 혜택을 받을 수 있지만 2017년 1월 1일부터 발생하는 월세 소득에 대하여는 2천만원 이하이면 분리과세(14%)를 하고 2천만원을 초과할 경우에는 종합과세가 되는 것이다.
하지만 3주택인 경우에는 보증금 합산액이 3억원 초과시에는 보증금에 대한 간주임대료가 아래와 같은 산식으로 계산하여 소득세가 부과된다.

3억초과 보증금(보증금-3억) X 60% X 정기예금이자율(2.9%)

 

2017년부터 크게 바뀌는 주택임대 사업소득
첫째, 2주택 이상의 임대사업자라면 월세소득이 연간 2천만원 이하더라도 임대소득세가 부과되며 이에 대한 급격한 조세부담을 줄이기 위하여 분리과세(14%)와 종합과세(6~38%) 중 낮은 걸로 선택을 할 수 있게 법이 확정되었다.

둘째, 3주택 이상일 경우 현행 규정은 국민주택규모(85㎡)이하이거나 기준시가 3억원 이하 주택은 주택수 산정에서 제외가 되었으나 2017년부터는 기준시가가 낮은 주택이더라도 주택수 산정에 포함되어 간주임대료 계산을 해야 한다.

 

분리과세vs종합과세 산출세액 비교
그렇다면 임대소득이 2천만원일 경우 분리과세일 경우와 종합과세일 경우 산출세액은 어떻게 차이가 있는지 아래의 표를 참고해 보자.

-	비과세	분리과세	종합과세
수입금액	2,000만원	2,000만원	2,000만원
(-)필요경비	-	1,200만원(60%인정)	900만원(45%)
(=)소득금액	-	800만원	1,100만원
(-)소득공제	-	400만원	-
(=)과세표준	-	400만원	1,100만원
(X)세율	-	14%	15%
(=)산출세액	-	56만원	165만원

위의 경우처럼 종합소득공제 등을 고려하지 않을 경우에는 종합과세를 할 경우 산출세액이 더 크다는 것을 볼 수 있다. 하지만 본인의 소득공제 및 타소득 유무에 따라 산출세액이 달라질 수 있기 때문에 본인에게 유리한 과세 방법을 선택하면 되겠다.

 

출처 : 세무법인 정상

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 시시비비 원글보기

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